Договор пожизненной ренты. Я — квартирный маньяк, точнее маньяк недвижимости. Психологи (если здесь такие есть, я вас люблю), по Фрейду это неспроста? Куда бы я ни поехала (ну и где мне понравилось, конечно) тут же лезу смотреть, что по чем: дома, квартиры…
Ну так вот, просматривая в очередной раз предложения на рынке недвижимостиФранции, наткнулась я на объявление с очень низкой ценой и с пометкой viager (договор пожизненной ренты). Я просто узнала дом напротив и побежала показывать мужу, там живет старенькая бабуля, (ну как бабуля, в 86 лет во Франции можно еще хорошенько станцевать)).
Стала выяснять, что же это за вьяже (договор пожизненной ренты) такое, и с чем его едят.
Оказалось, это покупка недвижимости у людей преклонного возраста по схеме выплаты им «буке» (назовем его букетом) — первоначально установленной суммы (процентов 25 от стоимости жилья, хотя варьируется значительно) и пожизненной ренты в установленной сумме. По закону покупатель становится собственником жилья сразу, но использовать его может только после смерти продавца (продавец становится как-бы оккупантом твоего жилья), ну или если продавец сам захотел освободить дом до своей смерти (например, в случае если ему нужна постоянная медпомощь и он уходит в дом престарелых, однако в таком случае рента увеличится процентов на 30 от ее первоначальной ставки (ну это и понятно, ведь жилье можно с этого момента сдавать или самому в нем жить).
Сначала такая схема (договор пожизненной ренты) меня шокировала. А потом я узнала, что среди родственников кто-то такую сделку проводил, к слову вполне успешно (не будем о морали, мы о деньгах). Точнее, почему же не будем. Очень даже вопросы морали сначала взвились перед моими глазами как вороны: «Как же так, человек, покупая вьяже только и ждет что смерти другого?! Да и вообще, как сам продавец решился на такое, как он может спокойно жить, понимая, что его покупатель хочет его скорейшей кончины (пусть даже глубоко в душе или где-то еще)». Но отбросим эмоции и взглянем на суть. Того и гляди, полегчает))
Приведу пример, тот самый с бабулей напротив. Бабуля вдова, ей 86 лет, детей у нее нет. Хотя есть племянники, с которыми она общается. Ее дом оценен в 380 тысяч евро. Предложение по вьяже следующее: букет – 100 тысяч евро. Ежемесячная рента – 1950 евро. Помимо этого покупатель платит расходы на нотариуса и сделку (25 тысяч евро). Расчет цены производится исходя из ожидаемой продолжительности жизни (цифры берутся у страховиков). В ее случае расчет сделан исходя из ожидаемой продолжительности жизни – 9 лет. Сколько она реально проживет неизвестно. Уйдет ли в дом престарелых — тоже. Хотя если она уходит в дом престарелых – покупатель может пользоваться домом или сдавать его (аренда принесёт около 1200-1300 евро «брют»), но и рента увеличится на 30 процентов: то есть рента станет на 600 евро больше, а аренда принесет 1200, выгодно)).
Важно понимать:
-
Покупатель платит налог на недвижимость с момента покупки, налог на дом из моего примера — 1500 евро в год.
-
Покупатель покрывает расходы (если они будут) на существенный ремонт объекта (протечка крыши, пол, канализация…)
-
В случае неуплаты ренты в течение 3 месяцев – покупатель теряет все ранее выплаченное и остаётся ни с чем.
- Вьяже (договор пожизненной ренты) можно перепродать по ходу дела, тогда идет перерасчет суммы, покупатель потеряет как минимум расходы на нотариуса, а , возможно, и больше, хотя в теории может перекрыть их более высоким букетом перепродажи (но тогда нужно, чтобы букет покрыл всю его уже выплаченную ренту и плюс нотариуса, что маловероятно)
Что мы получаем, немного поиграв с цифрами. Если бабуля живет свои 9 лет: покупатель выплачивает 125 тысяч плюс 210 тысяч евро ренты за 9 лет плюс 13500 за 9 лет налоги на недвижимость плюс стоимость возможного ремонта. Итак, если ремонта не случится то получается 348500 евро. Ну по хорошему, сюда нужно добавлять стоимость денег (упущенную выгоду). Но для простоты опустим. Это если 9 лет, соответственно, если меньше-меньше (кому джек-пот, а кому — в землю), больше-больше (кому джек-пот, а кому ну, ладно… кулаки кусать)… вот такая лотерея.
Так зачем все-таки бабуля это делает?
Потому что у неё, как и у многих французов, крайне высокие запросы, например, чтобы садовники приходили раз в две недели(это немалых денег стоит), она плохо двигается и при этом хочет доживать жизнь в собственном доме, а это значит, что ей самой нужно будет немало доплачивать за социальных работников, которые каждый день приходят ухаживать за ней, мыть дом и покупать продукты, а с возрастом понадобится вообще 24 часовое наблюдение. Короче такие аппетиты и нужды влекут большие затраты, хотя у государства есть бесплатные варианты по уходу за ней (но мадам они не устраивают). И это тоже Ее право, как ее право , отдавать племянникам или нет свой дом. А человек, покупающий недвижимость по вьяже, если делает это с чистой совестью и не ждёт, пока бабуля «коньки отдаст» ничего плохого не делает, наоборот, он помогает бабуле доживать жизнь так, как она хочет , при этом рискуя переплатить, но и имея возможность финансово выиграть. Поэтому вопрос морали здесь обоюдный, особенно, если учесть комичные ситуации (даже фильм на эту тему есть), когда покупатель умирает раньше продавца.
Кстати, французами договор пожизненной ренты вообще не рассматривается как покупка жилья, а как инвестиция на будущее, особенно учитывая продолжительность жизни во Франции. То есть они делают это не для покупки первого дома, и соответственно, не подсчитывают каждый день, сколько еще им (бабуле) осталось, для нх – это долгосрочная инвестиция, которая при «удачном» стечении обстоятельств может еще и оказаться крайне выгодной.
Ну что: кому-то захотелось поиметь таким образом дом во Франции?
Кстати, чтобы этот пример вас не пугал огромной рентой (она, кстати, такая большая как раз потому, что бабушка одна и довольно пожилая), есть другие примеры: например, квартира на море площадью 45 кв метров и стоимостью 160 тысяч с букетом в 25 тысяч и рентой в 400, и двое людей по 75. Но нужно ждать последнего (из двух).